关于房地产，最近写了几篇文章，做了很多视频。特别是对恒大的持续关注、判断以及建议的视频，引起了大家的关注和热议，经常会有上百万展现量和10万级别播放量的视频。

为了感谢大家的厚爱与支持，今天我汇总几个关于房地产最基本的判断与观点。

今年以来，随着房地产公司的暴雷事件，特别是恒大的债务危机，关于房地产市场和房价的分析非常非常的多。

所以这件事情，相信大家已经看得比较清楚了。但是，往往层层迷雾的背后，最本质的东西却容易迷失。

我们今天看来，回归初心，回归本质，关于房地产，最本质的东西和规律是什么?

关于这方面，我们来讲几个最基本的判断。

第一个基本判断，房地产问题的根本，是房地产行业和房地产企业本身的问题，不是政策导向的问题。

具体来看，一是过去粗放式的增长，高度依赖金融杠杆;二是房地产公司野心膨胀，自身不过硬，又盲目多元化。三是房价上涨过快，已经威胁到了更高层次的安全。

以上三个方面，又碰上了中国经济大转型。大转型核心方向就是三句话：第一句话是脱虚向实，科技兴国;第二句话是内循环为主的双循环;第三句话是共同富裕。

房地产行业占用了大量社会资源尤其是金融资源。经过40年的高速增长，房地产对经济贡献的边际效应大幅度下降。换句话说，用同样的资金去干新能源汽车，经济效应可能会大于房地产。

第二个基本判断。房住不炒不是一句口号，而是整个房地产发展的方向总纲。

未来10年，在房住不炒的指导下，房价将出现分化。一方面是城市分化，另一方面是同一个城市里面区域分化。

关于城市分化，我有一期视频《房价到底是涨是跌?这15个城市一定会涨》，关于城市中的区域分化，我也有相应的文章和视频分析，建议大家去翻看一下，这里不再重复。

第三个基本判断，房子永远可以投资，但是有两个问题很重要。

有人说现在这种环境下，房子是不是就不可以投资了?那么我们判断是房子永远可以投资，这是因为房子的两个基本属性决定的：高价值和流动性。

但是，刚才讲了，你要投资房子，选择城市和选择城市里的区域特别重要，因为房价出现了分化。

第四个基本判断。房地产行业是有巨大的历史贡献的，不可抹杀。房地产的下一个时代，是转向高质量的住宅。

过去40年，房地产高速增长，满足了老百姓最基本的住房需求。城市人均住房面积从不到1平米涨到了人均40平米。

第五个基本判断，谨慎看好2022年的房地产市场。

2020年和2021年，在疫情和政策双重压力下，房地产行业收得越来越紧，今年的金九银十出现了过冷的现象。

另一方面，这种背景下，需求也受到了很大的抑制。那么，2022年，是可以缓一口气了。