在房地产市场中，房改房和商品房是两种不同类型的房屋，它们在产权、交易规则、购买条件等方面存在诸多差异。了解房改房能否交易以及它与商品房的区别，对于购房者做出明智的决策至关重要。下面将详细介绍房改房的交易情况以及房改房与商品房的区别。

一、房改房的交易情况

房改房是可以进行交易的，不过其产权分为三个级别，分别是成本价产权、标准价产权以及标准价优惠产权。不同产权类型的房改房在上市交易时有着不同的规定。

1.标准价产权房屋交易规定

标准价产权的房屋在上市交易时，需要征得原产权单位的同意。这是因为房改房最初是以较为优惠的价格出售给职工的，原产权单位在一定程度上保留了对房屋的权益。例如，某职工以标准价购买了单位的公有住房，若干年后想要将房屋出售，就必须先向原单位提出申请，获得原单位的书面同意后，才能进行后续的交易流程。并且，交易后其收益需按照一定比例进行分成，具体比例会根据当地的政策和单位的规定有所不同。

2.标准价优惠产权房屋交易规定

标准价优惠的房改房在上市交易时，与标准价产权房屋再交易的规定是一样的。同样需要征得原产权单位的同意，交易收益也按照相应比例进行分成。比如，某职工享受了标准价优惠政策购买了房改房，在出售时，要遵循与标准价产权房屋相同的交易流程和收益分配规则。

房改房交易与特性全解析：与商品房的深度对比

二、房改房与商品房的区别

1.性质差异

房改房，简单来说就是大家常说的单位房。它是指职工以家庭为单位，按照国家和县级以上地方政府等有关“城镇住房制度改革政策”的规定，以“标准价”或“成本价”购买已建的公有住房。例如，某企业为了改善职工的居住条件，按照房改政策，将企业自建的公有住房以成本价出售给符合条件的职工。

商品房则是在市场经济条件下，经政府有关部门批准，具有经营资格的房地产开发公司，通过“出让方式”取得“土地使用权”，建成后用于市场出售、出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物，不属于“商品房”范围。比如，某房地产开发公司在城市郊区通过出让方式取得了一块土地使用权，开发建设了一个住宅小区，面向社会公开销售，这些住宅就是商品房。商品房在出售时，开发商均是按市场价面向社会广大公民公开销售的。

2.购买对象不同

房改房出售的对象是有限制的，只能是承租独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。例如，某单位的职工必须是在该单位承租了独用成套公有住房，并且符合单位规定的分配住房条件，才有资格购买该单位的房改房。

而在房地产市场上购买商品住房的消费者基本上是不受任何限制的。无论是本地居民还是外地居民，无论是否有工作单位，只要有一定的经济实力和购房意愿，都可以在市场上购买商品房。

3.购买面积控制不同

国家对职工购买公住房的面积是有限制的，必须严格按照各地政府部门规定的标准来购买，以防止一些人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。例如，某地区规定职工购买房改房的面积标准为每人不超过 60 平方米，如果一个家庭有三口人，那么他们购买的房改房面积一般不能超过 180 平方米。

而对于商品房的购买，消费者可以根据自己的经济实力来选择房屋的位置、户型、楼层和面积大小等内容。比如，一个经济实力较强的消费者可以选择购买一套位于市中心、面积较大、户型豪华的商品房；而经济实力较弱的消费者则可以选择购买一套位于郊区、面积较小、户型简单的商品房。

4.购买价格不同

房改售房的价格是受政府控制的。政府会根据房屋的建造成本、折旧等因素制定一个相对合理的价格，以保障职工能够以较低的价格购买到住房。例如，某地区的房改房价格可能会比同地段、同品质的商品房价格低 30% - 50%。

而市场上的商品住房的价格是由市场供求关系所决定的。当市场上商品房供应充足，而购房需求相对较少时，房价可能会下降；反之，当市场上商品房供应不足，而购房需求旺盛时，房价可能会上涨。比如，在某个热门城市的核心地段，由于土地资源稀缺，商品房供应有限，而购房需求却非常大，因此该地段的房价往往会非常高。

5.上市出售条件不同

房改房上市出售有条件要求。例如，有些房改房规定几年后才允许出售，如职工购买房改房后必须居住满 5 年才能上市交易；有些房改房要求优先出售给产权单位，即如果原产权单位有购买意愿，职工应优先将房屋出售给原单位；还有些房改房出售前须原产权单位在出售征询表上盖公章，或者存在不能出售的情况。比如，某职工购买的房改房，原单位规定在职工离职后的一定期限内不能出售该房屋。

而购买商品房上市出售无限制。商品房的业主在取得房屋产权证后，可以随时将房屋出售给任何符合购房条件的人，不受时间和原产权单位等因素的限制。

6.出售后收益分配不同

房改房上市出售的收益分配是有限制的，总的原则是要给国家上缴一部分土地收益。这是因为房改房所占用的土地最初是以划拨的方式取得的，在上市交易时需要补缴土地出让金等相关费用。此外，大多数房改房在出售时，原单位都保留了优先回购权。例如，某职工出售房改房时，原单位有权在同等条件下优先购买该房屋。

而商品房出售后，业主可以完全拥有房屋出售所得的收益，不需要向国家或其他单位上缴额外的费用（除按规定缴纳相关税费外）。

房改房和商品房在产权交易和房屋特性方面存在明显差异。购房者在选择购房时，应根据自己的实际情况和需求，充分了解这两种房屋的特点，做出合适的选择。

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